科学城旁买别院，仅680万起，会所造价就2亿
市场的出其不意，又是意料之中。
4天前，一套别院法拍，起拍价4777万，疯狂竞价69轮，成交价最终定格在6257万，折合单价6.7万，溢价率高达30.9%。
这套房源所在的新塘板块，洋房不温不火，但别院却搅动法拍风云。
这背后是因为别院稀贵，城中富豪虎视眈眈。
一般来说，容积率低于2.0的地块才开发别院，而近五年，广州出让地块约300宗，仅14宗达标。
事实上，全市别院多年供不应求，今年供求比低至0.36，相当于1套别院，3人争抢。
一套1.8亿
山景别院挑战CBD大平层
如果在别院上叠加条件，要求一步归山，一步归城，更是天价。
白云山去年成交两套别院，一套1.6亿，一套1.8亿，一点不比顶豪汇悦台低调。
这并非个例，香港半山一套别院5.22亿成交，单价达123.6万，刷新亚洲多层住宅纪录！
毕竟，身处万丈繁华的都市，谁不渴望“诗意地栖居”？这句流传百年的名言，正是海德格尔在南黑一间森林小屋写下的感悟。
在这位伟人看来，山居生活既有“景观高度”，也有“生活高度”，群山苍绿，鸟鸣清脆，让都市人忘却琐碎，回归灵魂深处。
| 示意图，广州房产摄
当然，白云山和香港半山的别院站上价值链顶端，更因为在这里，你既能做「归隐空谷派」，享受“蔼蔼堂前林”的生活；转身又能做「万丈红尘派」，掌握城市万千繁华。
然而，CBD可以再造，城市山林却难复制，更别说林中别院。
来看看房产君深入一线市场了解的情况：
东部火炉山和梅花岭，南部大夫山，翻遍市场，都寻不出一席。
北部白云山，推窗可见绿意的别院，只有零星三个，套均价数千万起，甚至过亿。
将出世与入世，融合得天衣无缝，这样的山景别院如何不天价？
央企操盘
2周卖78套的网红别院，要来了
如此背景下，只要“一眼万壑松风，转身满城灯火”的别院入市，哪怕只是风吹草动，也会掀起市场风云。
2020年，科学城以东的山水·合悦首推79套别院，两周便被抢完，嗯，仅仅两周时间。
改善别院，卖出刚需高层的速度，城市精英，太懂这类产品的价值了。
近日房产君获悉，山水·合悦如今由央企信达地产操盘代建，升级更新，更将期待值拉满。
| 项目实景
680万起/套
市中心三房的价格，买山景别院
首先，性价比相当能打。
山水·合悦一套双拼别院，吹风总价680万起，按实用面积折合单价，仅约1.5万/平。
相较白云山的别院，动辄数千万的门槛，这无疑给大家开了一扇窗。
不说山景别院了，即便和市中心的平层相比，也极具优势。
房产君从中指院调取一份数据，中心四区一套约100平的三房，套均价645万，而一套150平上下的四房，套均价则超1000万。
对于在意生活尺度、追求环境生态雅静的城市精英，山水·合悦，何曾不是难以抵挡的诱惑。
一步归山，一步归城
一集新闻联播时间到珠江新城
其次，山水·合悦，进揽繁华，退揽繁花，把城市与山居的抽离与融合，阐释得精妙绝伦。
项目背靠万亩陈家林，三面环山，一面临水，黛瓦白墙掩映在青山绿水里，织出一方诗意桃源。
不可思议的是，它还内揽约3.6万平鲜氧山林。
这无疑奢侈，于社区探寻自然，看风吹林海，听虫鸣鸟叫，深吸一口气，森氧直抵肺腑。
徐志摩曾写下作客山中的欣喜，“在一个晴好五月的向晚，正像是去赴一个美的宴会”。在山水·合悦，你也会爱上每个林海低吟的月夜。
| 项目实景
再看山水·合悦与城市的关系。
它位于城市东进的重要节点——科学城东，与科学城直线距离约700米，经宁埔大道（已开通部分），约一首歌的时间，便可抵达。
同时，项目距离高速路口不远，从高速路口约一集新闻联播的时间畅达珠江新城。
此外，项目还可以接驳新塘TOD东部枢纽，这里9轨交汇，畅快穿梭市区，乃至通达湾区。
居住在此，无论你是CBD精英，还是企业高管/负责人，都能快速与城市同频。
山水·合悦与烟火气的关系，也令人羡慕。
它坐享科学城和新塘两大商圈，双万达广场、永旺梦乐城等大型购物中心，铺开一站式高配生活，吃饭，购物，看电影，都不在话下。
走出家门，又有一众运营多年的商铺，商超，满足日常所需。
孩子上学，更无需担心，社区配建1所小学+1所幼儿园，实现家门口教育，周边还有增城应元中学、斐特思公学等名校。（注：学校地段划分，以教育局当年公布政策为准。）
一步归山，一步归城的无界生活，是山水·合悦带给广州的惊喜。
高定手笔
于此开启理想生活
这般天赋地段，自然不能辜负。
山水·合悦，特邀著名设计大师宋照青执笔，以山水为元素，定制高阶山景别院。
下面，我们将通过三个关键词，来把握山水·合悦的精髓。
约2亿的会所，刷新山居生活的高度
当其他人还在谈论小区是否带泳池时，山水·合悦斥巨资约2个亿，打造一座美轮美奂的会所。
航拍镜头下，一个不规则的白色极简盒子，在山林里绽放，既超脱尘俗，又与周遭浑然一体。
一如建筑杂志封面，美得摄人心魄。
拾步进入，空间层次递进，别有洞天，洋溢着意蕴悠长的生活美学。
大门入口，以月为引，取其形美，勾勒流畅的入口，引人探究热闹之外的静谧。
盘旋而上的台阶，更是点睛之笔，一汪清水晕染着远处的山景，相互交融，妙韵天成。
功能上，这座美到窒息会所涵盖私厨、书吧、健身房、SPA室、恒温泳池、茶室等丰富功能，打造业主高定生活场。
SPA室，环境高雅精奢，技师专业熟悉，从此还去什么美容院。
格调拉满的餐厅，又有高水准私厨，招待生意伙伴，也有排面。
阶梯式书厅，与室外盈盈水景延展出无限诗意，为阅读增添意境。
这般不输五星度假酒店的会所配置，是山水·合悦独特的生活表达。
三坊十巷，拉低山居生活密度
当下，土地愈发稀缺，低密社区堪比楼市熊猫，广州近8年，容积率低于1.5的地块，不过3宗。
不可思议的是，山水·合悦的容积率竟低至1.14，仅这一项指标，就能站上食物链顶端。
这也让宋照青大师得以施展更多人居理念，打造一座低密的高阶社区。
“三坊十巷”的文化礼序铺开，门、庭、巷、坊、院，层层递进，曲折幽深，小中见大，步移景异，营造一个由外向内、由动到静的归家旅途。
| 园林实景
山水·合悦，更做到半人车分流，地面不设停车位，车辆走地下车库，生活氛围纯粹安静。
因为下挖成本高昂，极少别院能人车分流，隔壁法拍价达6.7万/平的凤凰城别院，都只能羡慕。
五层空间，拓宽山居生活的广度
至于产品，山水·合悦将尺度和尊贵感，阐释得淋漓尽致，极可能拉高科学以东的产品上限。
我们以建面约200平双拼为例，感受其妙笔。
| 项目效果图
先看尺度感，一个词形容，那就是霸气。
使用率超300%，约200平建面，使用面积约600平，空间多达5层。
从此分层而居，每位家人都能独享一方天地，一楼是公共空间+老人房；二楼是孩子乐园；三楼则是主人私密天地，互不打扰。
层高约6.5米可变地下空间，更将无限生活尽情拓展，影音室、酒窖、雪茄房、桌球室等志趣房，全部安排上，装下人生理想。
甚至，这里还配置了入户式私家车库，下车直抵家门，尽享尊贵。
再看露台，你可能会说，这不是常规配置吗？
不可思议的是，合悦层层配置星空大露台，甚至，地下空间利用高差做了一个阳光下沉花园。
这绝不是常见的小天井，而是任谁见了，都忍不住哇一声叫出来，“好大的花园！”
多人沙发、沙滩椅，大茶几，还有大片绿植，一次性铺开，都还有大面积留白。
房产君看过不少别院，但露台这般豪横的，还真是找不出第二个。
一座舒适的大宅，少不了阳光和清风。
对此，合悦抢占起来也毫不客气，全系南向，将阳光和清风灌满全屋，不放过任何一个角落。
一楼一体化客餐厅，更罕见性做到对流，南北双面落地玻璃铺开，舒朗开阔。
这般采光和通风，同样让竞争对手拍马难追。
| 板房实景
进揽繁华，拥抱城市璀璨；退揽繁花，占据万亩山林，又享独门独户的生活，这样的别院，如何不令人神往。
更何况，它的门槛，不过市中心一套三房的价格。
值得注意的是，山水·合悦新一批别院即将入市，现在认筹，即可享开盘巨惠折扣！这一次，千万别让珍贵机会，从你指尖溜走。（注：具体活动折扣，以现场咨询为准）
项目热线：020-8666 6686
项目地址：科学城东·陈家林路
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